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保护咨询

Michael Gaertner澳门赌场在线为业主提供以下服务, 架构师, 历史建筑的开发商:

投资税收抵免(ITC)申请

1986年的税收改革法案(PL 99-514)允许历史建筑的所有者和一些承租人采取税收减免政策 20%的所得税抵免 关于将这些建筑改造为工业建筑的费用, 商业或出租住宅用途. Michael Gaertner澳门赌场在线为ITC项目提供所有文件的准备工作,并在整个申请过程中代表客户与州和联邦机构进行联络. 修复的建筑必须是经认证的历史建筑,可以折旧, 修复工作必须经过认证,符合国家公园管理局制定的标准.

ITC项目还提供了一个 10%的税收抵免 用于修复1936年以前建造的非历史建筑. 就像20%的ITC一样, 10%的抵免只适用于建筑,而不适用于船舶, 桥梁或其他构筑物. 康复必须是实质性的康复, 超过$5,000或调整后的财产基础, 取较大的. 而且房产必须能产生收入. 不像20%的税收抵免, 然而, 10%的抵免额并不适用于为任何住宅用途而修葺的楼宇, 无论是出租住宅还是业主的个人住宅. 此外, 获得10%学分的项目必须符合外墙和内部结构框架的保留测试:

  • 建筑物现有墙壁的至少50%必须保留为外墙,并且
  • 建筑物现有外墙的至少75%必须作为外墙或内墙保留, 和
  • 至少75%的建筑内部结构框架必须保持原状.

10%的ITC只适用于1936年以前建造的非历史建筑. 20%的ITC只适用于经过认证的历史建筑. 两个学分是排他性的. 只有一个适用于给定的项目. 哪种信用额度取决于建筑物本身,而不是业主的偏好.

列入国家史迹名录的建筑物的所有者可能不会获得10%的学分. 位于注册历史街区的建筑物的所有者只有在向国家公园管理局提交保护认证申请的第1部分,并收到该建筑物对该地区没有贡献的决定后,才能申请10%的抵免.

国家史迹名录提名

《澳门赌场在线》是美国值得保存的文化资源的官方名录. 除了认识到重要性之外, 在登记册中列出提供了一些保护, 经历史文物保存谘询委员会检讨, 反对联邦资助, 协助或许可企业,并使上市财产的所有者有资格享受税收优惠和资助计划. 1935年批准, 根据1966年的《澳门赌场在线》,登记册得到了扩展,成为指导联邦政府的规划手段, 状态, 地方和私人行为. 登记并不是绝对禁止联邦项目的私人业主破坏已登记财产, 虽然受联邦承诺影响的财产可能是为恢复重要历史或考古日期而授权的资金的接受者.

Michael Gaertner澳门赌场在线提供国家注册申请的准备工作,包括以下内容:

  • 个别建筑及/或历史街区的研究
  • 体系结构描述
  • 意义声明
  • 建筑摄影
  • 向国家审查委员会提交提名

注册德州历史地标(RTHL)

国家市场计划, 这些标志只授予那些因其历史和建筑澳门赌场在线而被认为值得保护的建筑. RTHL的申请程序与国家史迹名录类似. 安老院舍业主无须向公众开放大厦供参观, 但他们必须提前60天通知德州历史委员会(THC)对建筑进行任何改动. Michael Gaertner澳门赌场在线提供了获得注册德克萨斯州历史地标的研究和申请程序,其中包括:

  • 研究和应用准备
  • 提交给县和州审查委员会

以公共关系为目的的研究

历史建筑的所有者可以从历史照片和建筑物的书面历史中受益,这些照片和历史记录可以识别与建筑物历史相关的人物和事件. Michael Gaertner澳门赌场在线提供适合在公共区域展示的历史照片的研究和汇编. 澳门赌场在线公司发现这些信息对于历史建筑来说是一个成功的营销工具.

历史建筑规范书写

历史建筑需要精心编写的建筑规范,以避免不必要地破坏历史结构. 而将历史建筑改造成新的用途往往需要破坏一些历史结构, 在不影响业主使用建筑物的情况下,尽可能限制这种破坏,符合建筑物和建筑物业主的最佳利益. Michael Gaertner澳门赌场在线提供识别历史元素的服务,并将其纳入建筑的项目中.

契约限制、门面地役权和限制性契约.

历史建筑有时有契据限制, 也称为门面地役权或限制性契约, 放在他们身上. 这通常是由前任业主负责的,以确保建筑物得到保护. 这些限制通常是被遵守的, 管理, 并由非营利组织或公共机构审核. Michael Gaertner澳门赌场在线非常了解这些类型的限制,以及如何适当地安排审查,从而使您的项目不会延迟. 如果您希望为您的建筑添加保护性条款,澳门赌场在线公司也可以为您提供指导.

市和州审查委员会/适当性证书

Michael Gaertner澳门赌场在线将负责准备, 计划和提交项目,供市和州审查委员会以及控制康复项目的市审查, 的指导方针, 条例或其他检讨, 协助获得必要的批准.

免除历史修缮营业税

这项州税法规定免除某些历史遗迹修复的州和市营业税. Michael Gaertner澳门赌场在线将协助准备豁免表格,供业主申请豁免时使用.

物业税减免

德克萨斯州的授权立法规定了市政和县税的税收减免. 每个市、县和州的减税计划都不一样. Michael Gaertner澳门赌场在线为每个项目提供可能的税收优惠调查,并及时提交所需的文件.

认证的康复

才有资格享受税收抵免和其他项目, 历史建筑的修复必须遵循某些被称为“内政部长修复标准”的指导方针.“符合这些标准的房产是经过认证的修复. Michael Gaertner澳门赌场在线制定合规策略,并在整个项目开发过程中提供指导,以确保认证获得批准,并使建筑有资格获得20%的投资税收抵免

澳门赌场在线进行免费的初步咨询.

(409)-762-0500

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