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项目管理

Michael Gaertner澳门赌场在线可以提供从场地前收购到最终入住的设计和施工过程的管理. 这通常被称为“项目管理”,或者越来越多地称为“计划管理”。. 澳门赌场在线练习声音, 始终如一地应用强调清晰项目定义的管理方法, 成本控制, Scheduling, 以及通信记录.  这些任务包括:

对项目的简单看法是,一系列任务在完成后产生最终产品. 项目管理是确保这些任务高效有效地执行的过程. 在建筑建设和修复项目的背景下, Michael Gaertner澳门赌场在线负责管理这些任务的执行. 在某些情况下,Michael Gaertner澳门赌场在线直接执行工作, 取决于个别客户或项目的具体情况.

澳门赌场在线的服务适合特定的项目类型, 对于在其组织中缺乏管理专业知识的所有者, 在工作负荷过重时增加内部员工. MGA提供全面和具体的服务, 例如, 澳门赌场在线专注于修复和历史项目,并可以在项目的各个阶段担任保护顾问.

作为管理者提供项目交付,而不是传统的架构服务, 澳门赌场在线建立共识,发展积极的关系和团队合作. MGA的价值来源于澳门赌场在线在房地产开发方面的广泛背景, 体系结构, 项目管理, 建设行政, Dispute Resolution.

Historical Perspective

在19世纪之前,业主和他们的泥瓦匠大师主导了建筑过程. 业主描述了项目的功能,安排了劳动力和材料,并提供了场地. 泥瓦匠大师设计并建造了这个工程. 在19世纪初,设计师和建造者之间的区别出现了,这个过程变得更加复杂. 1834年,建筑师们组成了 英国皇家建筑师学会他写了一份行为准则,并承担了这个过程的领导责任. 随着建筑技术的发展, 建筑工人按行业组织起来, 贸易承包商的管理成为了一门专业,被称为总承包. 在20世纪后半叶, 建筑师回避了施工的责任, 将他们的角色限制为“施工管理”.“建筑师主导设计,总承包商主导施工的双重领导概念出现了.

直到几十年前, 建造过程仍然相对简单, 办公室的数量或工业空间的大小决定了需求. 钱通常意味着银行贷款. 过程意味着雇佣一名建筑师,并在总承包商中竞标这项工作. 审批仅限于获得建筑许可证. 环保意味着找一台推土机,推倒树木,把场地夷为平地. 技术只不过是砖块和灰泥.

时代变了,现在的项目要复杂得多. 专家们出现来处理每一个新的复杂问题. 建筑师忙于与工程师和专家签订合同并组织他们的工作,同时还要跟上不断变化的建筑规范和法规. 总承包商(以及提供收费服务的新一代施工经理)专注于建筑承包, 劳动实践, 安全法规, 实验室检测, 索赔, 并对贸易承包商进行全面的管理和协调.

与此同时, 一大批新的参与者已经到来:专门从事权利和发展协议的律师, 房地产经济学家和顾问, 投资银行家, 金融和房地产经纪人, 战略规划, 管理顾问, 环境科学家和工程师, 估计器和Scheduling器, 搬迁专家和其他许多人. 新的实践领域已经围绕诸如可访问性等具体问题发展起来, 抗风浪和抗震和保存.

今天, 许多业主负担不起与管理复杂或独特项目相关的开销. 此外,缩减规模营造了一种鼓励使用顾问的环境. 项目通常由一组顾问和承包商完成,这些顾问和承包商为特定项目而组织,并利用该项目可能需要的特定技能和才能. 澳门赌场在线称之为外包或“分拆”,并相信这将是这个时代的持久副产品. 项目经理领导和协调项目团队.

管理和协调这一切都落到了老板的肩上,因为没有一个参与者对整个项目有一个全面的看法,也没有一个人对此负责. 除了业主之外,没有任何一方能够解决项目的所有问题.

Project Manager as Generalist

项目管理方法使用角色开发团队:由通才领导的一组专家. 项目经理是通才, 一个有责任实现业主项目目标的专业代理人

Michael Gaertner澳门赌场在线为业主提供能力和经验,并以满足业主对设计质量的要求为具体目标提供服务, 成本, 函数, 和进度, 同时尽量减少潜在的利益冲突. 补偿按工程成本的百分比计算, 节约成本的条款, 和/或避免了项目的所有权利益.

澳门赌场在线协助识别项目问题,并及时、谨慎地做出决策. 澳门赌场在线在各种各样的项目和政治管辖范围内的经验使澳门赌场在线能够知道在问题立即显现之前应该提出什么问题. 作为建筑师的经验使澳门赌场在线能够预测设计过程中出现的问题. 架构师的角色由准备好的所有者增强, 这个过程进行得更加顺利, 性能得到了提高. 这反过来又允许项目架构师适当地关注服务的范围, 生成更紧凑的文件, 投标, 也增加了承包商的信心.

尽管需要快速决策,但每个决策都有它的时间. 例如, 随着用户需求的快速变化, 只要可行,某些建筑物的内部扩建决定就应推迟. 这些建筑可以被视为外壳和核心,并有单独的内部扩建合同. 最终的空间和分区计划应该尽可能接近占用情况. 扩建设计得越晚,就越有可能反映用户入住时的需求.

在构建阶段进行清晰的沟通对于今天项目的成功至关重要. 施工过程中有许多细微差别, 但最重要的是,在各方参与的一开始就进行清晰有效的沟通. 澳门赌场在线的团队建设过程在过去的20年里不断发展,类似于合作. 业主、建筑师和承包商感谢澳门赌场在线尊重他们在项目中的角色. 反过来, 澳门赌场在线通过理解他们立场的能力获得信任, 尊重他们的信心, 调解冲突的解决.

了解施工流程, 加上代表业主的权力, 是解决争议的无价之宝吗. 当各方开始深入讨论各自的立场时,“挥手”演变成“指责”。, 澳门赌场在线与各方合作,尽可能迅速、公平地解决争端. 潜在的冲突就能越早解决, 它对建设成本和所需时间的影响就越小.

本所提供的服务可分为以下几类:

Comprehensive Project Management

担任业主的项目经理,从项目开始到入住, 包括地盘调查, 设计顾问的保留和管理, 项目进度和成本控制, 文件审查和施工合同管理.

  • 收购前研究、概念Budgeting和分析
  • 项目工作范围、设计要求及初步Budgeting
  • 收入和费用预估分析
  • 项目团队建设和管理
  • 协助选择承办商
  • 历史性的康复技术援助
  • 环境缓解援助
  • 土地评估及取得
  • 施工管理监督

Budgeting

澳门赌场在线在建筑和修复项目方面的经验使澳门赌场在线能够从概念阶段到项目完成阶段准备和跟踪项目Budgeting. 大多数建筑师和设计师可以在哪里准备施工Budgeting, Michael Gaertner澳门赌场在线可以准备一个完整的项目Budgeting,包括收购和关闭成本, 施工期间的财务费用, 临时设施, 设计, 工程, 咨询费, 允许的费用, 法律和会计, 家具费用, 固定装置 & 设备等等. 这导致了对整个项目成本的理解,而不仅仅是建筑成本. 通过采购订单系统和会计进行成本控制,使业主能够完成项目控制,并允许澳门赌场在线衡量成本与成本. 完成整个项目的Budgeting绩效.

预估现金流量

该项目概念发展的下一步是确定其财务可行性. 通过分析收入来源, 运营成本和原建设成本, 澳门赌场在线可以确定一个项目是否有经济意义. 可以产生两种分析方法:静态预估法或“现金对现金”预估法,这是项目财务业绩的单年快照.  这个分析非常简单,可以在几分钟内创建一个电子表格.  如果静态预估是有希望的,那么就开发动态预估. 动态预估是将通货膨胀考虑在内的多年期分析, 债务摊销, 折旧, 税, 以及项目的其他财务组成部分. 动态预估还用于分析可能的销售方案,利用资本化率或总租金乘数来确定销售价格,并确定分析期间的销售收益.

Consultant Management

确定合适的顾问, 调查他们的背景和参考文献, 为选择咨询服务准备工作范围和RFP(征求建议书), 协商顾问合同, 监督顾问的表现.

设计、成本和质量控制

为项目设计的持续发展制定文件和系统.

制定从概念规划到设计跟踪项目成本的Budgeting和系统, 定期根据设计顾问和承包商的意见进行更新.

鼓励质量驱动的设计过程, 项目各方的参与, 并将质量绩效融入施工流程.

Scheduling

Michael Gaertner澳门赌场在线通常使用一种被称为甘特图的项目Scheduling技术. 甘特图由水平线组成,表示绘制在描绘时间的图形上的任务.甘特图允许项目经理确保项目在正确的轨道上. 它们的目的如下:

  • 确保所有的活动都计划好了
  • 建立一个应该执行的顺序
  • 记录每个项目的时间估计
  • 确定项目的总体时间
甘特图示例

项目控制可以成为一个复杂的过程,可以最好地理解使用关键路径方法(CPM)技术. CPM计划有六个基本步骤:

  • 定义项目及其所有重要任务
  • 建立任务之间的关系,并按顺序排列
  • 画一个连接所有活动的网络
  • 为每项活动分配时间和成本估算
  • 计算贯穿活动的关键路径
  • 利用这个网络来计划、安排和控制项目

CPM帮助项目团队开发有关项目的信息,包括:

  • 完成整个项目需要多长时间?
  • 如果项目延迟,会导致整个项目延迟的关键事件是什么?
  • 哪些活动不那么重要?
  • 项目当前是在计划之内,还是在计划之前,还是落后于计划?
  • 以最低的成本完成这个项目的最好方法是什么?

项目信息管理

开发系统(手动和计算机为基础),以获取重要的项目信息和操作这些数据,以提供有用的报告. 协助业主人员实施和维护项目信息系统.

建筑合约管理

在项目招标过程中担任业主代表, 谈判和施工管理阶段. 管理施工合同, 审查比林斯, 延迟, 更改订单请求, 加快从顾问到承包商的澄清或RFI(信息请求), 并对施工质量和进度绩效进行评估.

租户改善协调

代表业主审查建议的租户改善措施,以确定改善措施对项目的可行性和影响, 与租户协调, 租户的建筑师, 和承包商.

Dispute Resolution

与当事人会面以确定争议问题. 收集事实和争议双方对事实的解释. 审查合同语言以确定适用条款. 提供专业经验的见解. 建议解决方案.

澳门赌场在线进行免费的初步咨询.

(409)-762-0500

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